某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权,建筑容积率为5.5,建筑覆盖率为60%,楼高14层,1至4层建筑面...

作者: tihaiku 日期: 2020-12-24 16:19:28 人气: - 评论: 0
问题

某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权,建筑容积率为5.5,建筑覆盖率为60%,楼高14层,1至4层建筑面积均相等,5至14层为塔楼(均为标准层),建造费用为3500元/m2,专业人员费用为建造费用预算的8%,其他工程费为460万元,管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%,市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%,预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年,建设期为2年,土地费用于开始一次投入,建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入;年贷款利率为12%,按季度计息,融资费用为贷款利息的10%。

【问题】

问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与销售利润率分别是多少?

选项
答案
解析

(1)项目总开发价值=项目总销售收入-销售税费

①项目总建筑面积:4000*5.5=22000(m2)

②标准层每层建筑面积:(22000-4000*60%*4)/10=1240(m2)

③项目总销售收入:22000*12000=26400(万元)

④销售税费:26400*6.5%=1716(万元)

⑤项目总开发价值:26400-1716=24684(万元)

(2)项目总开发成本=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦。

①土地费用:5000万元

②建造费用:22000*3500=7700(万元)

③专业人员费用:7700*8%=616(万元)

④其他工程费:460万元

⑤管理费用:(5000+7700+616+460)*3.5%=482.16(万元)

⑥财务费用=a+b+c

a.土地费用利息:5000*[(1+12%/4)*3*4-1]=2128.80(万元)

b.建造费用、专业人员费用、其他工程费、管理费用利息:(7700+616+460+482.16)*[(1+12%/4)(2/2)*4-1]=1161.98(万元)

c.融资费用:(2128.80+1161.98)*10%=329.08(万元)

d.财务费用总计:2128.80+1161.98+329.08=3619.86(万元)

⑦市场推广及销售代理费用:26400*(0.5%+3.0%)=924(万元)

⑧项目总开发成本:5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02(万元)

(3)开发利润(销售利润):24684-18802.02=5881.98(万元)

(4)成本利润率:5881.98/18802.02*100%=31.28%

(5)销售利润率:5881.98/26400*100%=22.28%

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