某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2,容积率为7.5,建筑覆盖率为65%,建筑层数共20层,从地...

作者: tihaiku 日期: 2020-12-24 16:19:28 人气: - 评论: 0
问题

某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2,容积率为7.5,建筑覆盖率为65%,建筑层数共20层,从地下2层至地上3层建筑面积均相等。地下2层中,地下1层为车库,有供出售的95个车位,地下2层为人防和技术设备用房(不可出售);地上3层裙房为用于出租的商业用房,地上4~18层为用于出售的标准层住宅。

预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月,建设周期为24个月,销售期为6个月);专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%;地价款在项目开发期初一次投入,建造成本为3500元/m2,专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入;该项目建成后,住宅的市场售价为8000元/m2,商业用房年净租金收入为2000元/m2,停车位售价为12万元/个;销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%,同档次商业用房的净租金收入乘数(年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。

【问题】

试计算该项目的开发商成本利润率。

选项
答案
解析

(1)总开发价值。

①项目总建筑面积=4500*7.5=33750(m2)。

②基地面积=4500*65%=2925(m2)。

③住宅出售面积=33750-2925*5=19125(m2)。

④商业用房建筑面积=2925*3=8775(m2)。

⑤项目开发价值(分项):住宅:0.8*19125*(1-6%)=14382(万元);车位:12*95*(1+6%)=1208.4(万元);商业:0.2*8775*5.5=9652.5(万元);出租部分无销售现金总价值=14382+1208.4+9652.5=25242.9(万元)。

(2)开发成本

①购地费=6000万元。

②建造成本=0.35*33750=11812.5(万元)。

③专业人员费用=11812.5*8%=945(万元)。

④管理费=11812.5*5%=590.625(万元)。

⑤财务费:购地款利息=6000*[(1+7.5%)3.5-1]=1728.24(万元)。

建造成本、专业人员费、管理费利息=(11812.5+945+590.625)*[(1+7.5%)3.5-1]=1529.48(万元)。

财务费用总计=1728.24+1529.48=3257.72(万元)。

⑥销售费用=(0.8*19125+12*95)*2.5%=411(万元)。

⑦开发总成本=6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845(万元)。

开发商利润=25106.1-23016.845=2089.255(万元)。

成本利润率=2089.255/23016.845*100%=9.077%。

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