某房地产占地4000m2,土地使用年限为50年,容积率为6,共24层,每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成,预计再经过一年销售招租完毕,届时各层使用...

作者: tihaiku 日期: 2020-12-24 16:19:36 人气: - 评论: 0
问题

某房地产占地4000m2,土地使用年限为50年,容积率为6,共24层,每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成,预计再经过一年销售招租完毕,届时各层使用情况预计如下:1层的大堂部分占该层建筑面积的60%,其余部分的75%可用于商业铺位出租,正常出租率为90%,每1m2出租面积每月可得净租金60元;2~3层为商场,营业面积占该层建筑面积的70%,每1m2营业面积年正常收入为8500元,每年正常营业需投入1000万元,而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元;第4层出租开酒楼,可出租面积占该层建筑面积的70%,每1m2出租面积的月租金为50元,出租人每年需支付8万元的运营费用;5~10层为用于出租的办公用房,每层共20间,当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元,出租率为80%,出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用;11~24层为商品住宅,其中11层以每1m2建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工,其他层则平均以每1m2建筑面积4200元对社会售出,当地同类同档次商品住宅的售价为每1m2建筑面积4000元。

【问题】

试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(设资本化率分别为商场10%,酒楼8%,办公楼7%)。

选项
答案
解析

解:总建筑面积=6*4000=24000(m2)

各层建筑面积=24000/24=1000(m2/层)

每层净收益:

(1)1层大堂由于已包含在整体收益中不需要单独计算的1层商铺净收益=1000*(1-60%)*75%*90%*60*12=19.44(万元)

V=19.44/10%[1-1/(1+10%)47]=192.2(万元)

(2)2~3层商场净收益=1000*2*70%*600=84(万元)V=84/10%[1-1/(1+10%)47]=830.48(万元)

(3)4层酒楼净收益=1000*70%*50*12-80000=34(万元)V=34/8%[1-1/(1+8%)47]=413.59(万元)

(4)5~10层办公楼净收益=6*20*1800*12*80%*(1-10%)=186.62(万元)V=186.62/7%*[1-1/(1+7%)50-3]=2555.13(万元)

(5)11~24层住宅价格=1000*14*4000=5600(万元)计算房地产价格=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40(万元)

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