某宗拟出让的熟地面积为10000m2,适宜建造公寓或宾馆,容积率为5,出让年限为40年,约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间,市场上类似建筑物...

作者: tihaiku 日期: 2020-12-24 16:19:36 人气: - 评论: 0
问题

某宗拟出让的熟地面积为10000m2,适宜建造公寓或宾馆,容积率为5,出让年限为40年,约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间,市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2,专业费用为建筑安装工程费的6%。管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%,上述三项费用第一年投入60%,第二年投入40%,在各年内均匀投入;毛坯房建成时的销售价格为8000元/m2。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间,装修及其专业费用、管理费用等为800元/m2;精装修公寓售价为10000元/m2

公寓装修完成时,一次性购置相关设施设备后,可作为宾馆投入正常经营,购置设施设备费用为200元/m2;预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元,报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%,销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入,销售于建成时即售完,购买土地的契税为地价的4%,折现率为12%。

【问题】

请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小,并判断该宗土地的合理价值。

选项
答案
解析

1.建造公寓的建筑面积为10000*5=50000(m2)

假设取得毛坯的土地价值为V1

开发完成毛坯房的总价值为=50000*8000/(1+12%)2=31887.76(万元)

该宗土地取得的契税为0.04V1

建筑安装工程费为1100*50000=5500(万元)

专业费用为5500*6%=330(万元)

管理费用为(5500+330)*3%=174.9(万元)

三项费用合计为600409(万元)

三项费用的总现值为6004.9*[60%*(1+12%)-0.5+40%*(1+12%)-1.5]=5424.83(万元)

销售费用总额=40000*3%*(1+12%)-1.75=984.12(万元)

销售税费=40000*6%=2400(万元)

V1=31887.76-0.04V1-5424.83-984.12-2400

解得V1=22191.16(万元)

建造成精装修房时的土地价值为V2

精装修房屋的总价值=50000×10000/(1+12%)2.5=37663.87(万元)

该宗土地取得的契税为0.04V2

建筑安装工程费为1100*50000=5500(万元)

专业费用为5500*6%=330(万元)

管理费用为(5500+330)*3%=174.9(万元)

三项费用合计为6004.9(万元)

三项费用的总现值为6004.9*[60%*(1+12%)-0.5+40%*(1+12%)-1.5]=5424.83(万元)

装修及专业费用和管理费用为800*50000/(1+12%)2.25=3099.7(万元)

销售费用总额=50000*3%*(1+12%)-2.25=1162.39(万元)

销售税费=50000*6%=3000(万元)V2=37663.87-0.04V2-5424.83-3099.7-3227.95-1162.39-3000

解得V2=20912.5(万元)

继续开发成宾馆的土地价值为V3宾馆的收益现值为5100*[1/(1+10%)37.5]/10%=52471.44(万元)

该宗土地取得的契税为0.04V3建筑安装工程费为1100*50000=5500(万元)

专业费用为5500*6%=330(万元)

管理费用为(5500+330)*3%=174.9(万元)

三项费用合计为6004.9(万元)

三项费用的总现值为6004.9*[60%*(1+12%)-0.5+40%*(1+12%)-1.5]=5424.83(万元)

装修及专业费用和管理费用为800*50000/(1+12%)2.25=3099.7(万元)

设施设备费用为200*50000/(1+12%)2.5=753.28(万元)

V3=52471.44-0.04V3-5424.83-3099.7-3227.95-753.28

解得V3=38428.54(万元)

结论:三种方式中,作为宾馆的土地价值最高,该宗地的合理价值为43644.72万元。

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