某幢写字楼,土地面积4000m2,总建筑面积为9000m2,建成于1990年10月1日,土地使用权年限为1995年10月1日~2035年10月1日。现在获...

作者: tihaiku 日期: 2020-12-24 16:19:36 人气: - 评论: 0
问题

某幢写字楼,土地面积4000m2,总建筑面积为9000m2,建成于1990年10月1日,土地使用权年限为1995年10月1日~2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2,建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年,有效经过年数为10年。其他的相关资料如下:

(1)门窗等损坏的修复费用为3万元,装修的重置价格为82.5万元,平均寿命为5年,有效经过年数为4年。空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧80万元,拆除该空调费用为10万元,可回收残值30万元,重新构建价格(不合安装费)为130万元,安装新的空调系统的费用为8万元,除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年,经过年数为9年。

(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗800元。

(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为7万元。

(4)该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5%,土地报酬率为8%。

(5)假设除空调外,残值率均为零。

【问题】试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

选项
答案
解析

解:

(1)土地价格=0.4*2000*[1-1/(1+8%)30)]/[1-1/(1+8%)40]=800*0.9006/0.9540=755.26(万元)

(2)建筑物物质折旧额计算:1)门窗等损坏的修复费用=3(万元)2)装修的折旧费=82.5*1/5*4=66(万元)3)其他设备的折旧费=250*1/15*9=150(万元)4)长寿命项目的折旧费=(1300*0.9-3-82.5-250)*1/40*10=208.63(万元)

(3)建筑物功能折旧额计算:1)功能过剩所引起的折旧=800*12/10%*[1-1/(1+10%)30]=9.05(万元)2)空调功能落后引起的折旧=130-80+10-30+8=38(万元)(4)建筑物经济折旧额=7/10%*[1-1/(1+10%)30]=65.99(万元)

(5)建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67(万元)

(6)写字楼估价结果=755.26+1300*0.9-540.67=1384.59(万元)

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