某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2,剩余经济寿命为35年,在价值时点,同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/m2·天,空置率为6%;同类有电梯...

作者: tihaiku 日期: 2020-12-24 16:19:36 人气: - 评论: 0
问题

某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2,剩余经济寿命为35年,在价值时点,同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/m2·天,空置率为6%;同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/m2·天,空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心,到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/m2·天,空置率将降为2%;同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点,如果对该写字楼单独增加电梯,其必要费用为180万元,而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯,其必要费用仅为150万元。

【问题】

已知报酬率为10%,运营费用率为25%,每年计365天,请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复;计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。

选项
答案
解析

解:

(1)计算增加电梯所能带来的房地产价值增加额:V=[1.8*(1-4%)-1.5*(1-6%)]*365*2000/10%*[1-1/(1+10%)35]=223.88(万元)

(2)通过比较修复成本与房地产价值增加额的大小,判断是否可修复。因为修复成本180万元小于房地产价值增加额223.88万元,所以该写字楼没有电梯的功能缺乏可以修复。

(3)计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值:年净收益:1.5*(1-6%)*2000*365*(1-25%)=77.20(万元)

获知兴建大型购物中心后V=77.2/10%*[1-1/(1+10%)30]/(1+10%)5=451.88(万元)

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