估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000m2,建筑总面积56000m2,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从20...

作者: tihaiku 日期: 2020-12-24 16:19:36 人气: - 评论: 0
问题

估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000m2,建筑总面积56000m2,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从2005年9月30日取得土地时起计,建设期3年。需要评估该宗房地产2010年9月30日的买卖价格。有关资料为:该写字楼使用面积为建筑面积的65%,月租金为使用面积150元/m2,空置率平均为15%。建筑物原值22000万元,耐用年限60年,残值率0;家具设备原值8000万元,耐用年限为12年,残值率为4%。经营费每月100万元,房地产税为租金的12%,营业税等为6%,报酬率为8%。

【问题】

请评出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。

选项
答案
解析

解:

(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式为:V=A/Y[1-1/(1+Y)n]

(2)计算年总收益=56000*65%*150*12*(1-15%)=5569.2(万元)

(3)计算年总费用:

①年家居设备的折旧费=8000*(1-4%)/12=640(万元)

②经营费=100*12=1200(万元)③年产税=5569.2*12%=668.3(万元)

④营业税等=5569.2*6%=334.15(万元)

总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45(万元)

(4)计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75(万元)

(5)计算房地产价格:V=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)45]=33016.58(万元)

发表评论
更多 网友评论0 条评论)
暂无评论

Copyright © 2012-2014 记题库 Inc. 保留所有权利。 Powered by Jitiku.com

页面耗时0.0952秒, 内存占用291.2 KB, Cache:redis,访问数据库17次

鲁ICP备17016787号-12